Estimo di V geometri

La differenza tra una stima analitica di un fondo rustico e un bilancio estimativo 1) Calcolo PLV (parte attiva) 2) Calcolo parte passiva (Q + Imp + Con + Sa + St + Sv + I) = Bf 3) Capitalizzazione del Bf (previa ricerca del saggio) : Bf/r = V Il procedimento è la differenza, ma il concetto di confronto è sempre lo stesso. Più basso è il saggio r e maggiore è il livello dell’azienda. 4) La novità sarà dunque la ricerca dei Comodi: ossia gli indici di gradevolezza del mercato, maggiore è il comodo e maggiore sarà il prezzo del bene. Il comodo positivo abbasserà il saggio mentre il comodo negativo lo alzerà. Dando ad ogni comodo un valore positivo o negativo di un certo livello a seconda dell’importanza, potremmo quindi sottrarlo o addizionarlo al saggio, aumentando o diminuendo così il saggio. 5) Altra novità sarà la valutazione delle caratteristiche. Considerando il valore trovato come valore ordinario, dobbiamo verificare se: l’immobile che io considero risponde pienamente all’ordinarietà di quel territorio o delle aziende che vi gravitano intorno. Se ciò non fosse significa che questo valore può essere rivisto in aumento o in diminuzione a seconda se prevalgono le caratteristiche positive o quelle negative. Principali caratteristiche positive: • stima a cancello chiuso (più capitali agrari) • fabbricati eccedenti all’ordinario fabbisogno • cantina • momentanei appezzamenti di terreno incolti • ubicazione limitrofa a mercati • miglioramenti fondiari rispetto all’ordinarietà • servitù attive Caratteristiche da valutare se positive negative: • presenza al momento della stima di frutti pendenti o anticipazioni colturali • temporaneo aumento del reddito Principali caratteristiche negative • fabbricati insufficienti • mancati interventi di miglioramento • mutuo ipotecario • servitù attive lunedì 25 settembre 2006 Semplificazione della stima analitica Per accorciare i tempi dell’esecuzione della stima analitica, possiamo applicare delle percentuali relative alle voci passive del bilancio analitico. Queste percentuali sono soltanto orientative, in quanto ciascuna azienda ha caratteristiche proprie, e quindi da ciò dipende la variabilità delle percentuali applicate. Ciò che determina la differenza è soprattutto il tipo di conduzione e fondamentale è l’ampiezza dell’azienda, tenendo presente queste differenze è possibile identificare le seguenti percentuali relative alle voci passive: • Quote = 18/24 % • Imposte = 4/10 % Continua »