Scheda Appunto MP3

• Descrizione: Sul valore dei fabbricati civili hanno influenza le caratteristiche estrinseche, intrinseche e la situazione giuridica. Nel corso delle indagini preliminari, il perito deve esaminare tutte le caratteristiche del fabbricato, allo scopo di fornire un quadro di notizie in base alle quali potrà essere studiata l’incidenza combinata sul valore.
• Tipologia: Superiori
• Testo completo: Sul valore dei fabbricati civili hanno influenza le caratteristiche estrinseche, intrinseche e la situazione giuridica. Nel corso delle indagini preliminari, il perito deve esaminare tutte le caratteristiche del fabbricato, allo scopo di fornire un quadro di notizie in base alle quali potrà essere studiata l’incidenza combinata sul valore. Le caratteristiche estrinseche sono quelle relative al centro abitato, alla fascia urbana, al quartiere  e alla zona particolare in cui è ubicato un fabbricato. Esse sono:
  - comune di appartenenza del fabbricato: la richiesta per l’acquisto di un fabbricato aumenta quando esso è ubicato in grandi città e in zone con  alta concentrazione di attività produttive e sociali;
  - fascia urbana di ubicazione del fabbricato: diversamente apprezzati sono il centro storico, la zona compresa tra il centro e la periferia, la periferia stessa e le estreme propaggini del nucleo abitativo. In ciascuna di queste fasce a sua volta vi possono essere zone residenziali o scadenti;
  - tono sociale della zona: è determinato da elementi obiettivi, come il ceto sociale medio della popolazione residente, a caratteristiche architettoniche dei fabbricati, come l’esistenza di centri per manifestazioni culturali e di vita mondana;
  - amenità e salubrità del luogo: ne sono componenti naturali la bellezza del paesaggio e le condizioni climatiche; ne sono componenti artificiali le opere dell’uomo: in senso positivo quelle realizzate a scopo ornamentale e ricreativo, in senso negativo quelle risultanti dall’attività produttiva come l'inquinamento atmosferico;
  - accessibilità: dipende dall’esistenza e dall’efficienza dei servizi di trasporto (tram, autobus e metropolitana); dall’esistenza di strade di collegamento e dalla disponibilità di parcheggio;
  - dotazione di strutture: hanno importanza sia le attività private fornitrici di servizi vari (banche ,punti vendita,locali  di ritrovo ecc.), sia le strutture pubbliche che assicurano servizi sociali (scuole, ospedali ambulatori, chiese, attrezzature sportive).
  Le caratteristiche intrinseche, invece, sono quelle proprie del fabbricato e riguardano la sua
  tipologia, le sue dotazioni, la sua età, il suo stato di conservazione e di efficienza. Esse sono:
  - tipologia edilizia: le abitazioni possono essere  in ville, villette a schiera, in condomini verticali. Ogni tipo di abitazione ha il suo grado di apprezzamento  nel mercato immobiliare;
  - prospicienza dell'edificio: un fabbricato è diversamente apprezzato a seconda se la sua facciata principale è rivolta verso un cortile, un viale alberato, una piazza, un parco;
  - epoca di costruzione: incide su diverse caratteristiche, come lo stile architettonico, il tipo di strutture portanti, la funzionalità della distribuzione degli spazi interni. Inoltre se prendiamo in esame un edificio con struttura portante, usuale nelle costruzioni di una certa età, ci rendiamo conto che a parità di superficie commerciale, la superficie utilizzabile è minore rispetto alle strutture in calcestruzzo armato;
  - dotazioni comuni, stato di conservazione ed efficienza: gli elementi che riguardano questo punto sono molteplici: gli ingressi, le scale, il tetto, gli ascensori, la portineria, il citofono; gli impianti di riscaldamento, elettrico, idraulico; gli spazi esterni attrezzati, campi da gioco ecc.;
  - categoria catastale: determina l’entità del reddito imponibile e quindi influisce sul reddito netto dell’immobile e dipende da elementi obiettivi che si possono rilevare dall’esame del fabbricato; a livello di mercato è importante perché costituisce un’attribuzione “ufficiale” di qualità;
  - livello del piano: sono poco apprezzate dal mercato le unità immobiliari del piano terra e del piano rialzatomentre  le più pregiate sono quelle del piano attico;
  - grandezza: la domanda delle unità immobiliari urbane si manifesta con diversa intensità a seconda della loro grandezza. Gli alloggi urbani piccoli o medi, rispondendo alle necessità di una più larga fascia utenti, hanno prezzi unitari superiori;
  - distribuzione interna: questa caratteristica tiene conto della distribuzione razionale delle stanze rispetto ai vani accessori, l’ampiezza dei vani stessi, la forma delle stanze;
  - dotazione di balconi e terrazzi: sono elementi che aggiungono comodità ad un alloggio, consentendo l’affaccio, lo stendimento dei panni e così via;
  - dotazioni interne: I pavimenti, i serramenti e gli intonaci vanno valutati con riguardo ai materiali di cui sono fatti e allo stato di conservazione. L’impianto idraulico-sanitario è di primaria importanza e ha bisogno di manutenzione;
  - dotazioni esterne complementari: un esempio di dotazione esterna più comune è senz’altro il box per  auto, o semplicemente il posto-macchina al coperto o all’aperto. Anche se sono unità immobiliari separate  aumentano notevolmente il prezzo dell’unità principale;
  - prospicienza, orientamento e luminosità: un esempio ben chiaro di prospicenza lo si può riscontrare ad esempio nei negozi, dove a parità di superficie, assume notevole importanza la lunghezza sul fronte stradale e la grandezza delle vetrine. L’orientamento rispetto ai punti cardinali è importante, perché determina il grado di soleggiamento e di luminosità degli interni. La luminosità è apprezzata per il confort che arreca e il risparmio di energia elettrica che
  consente.
  Tra le condizioni che influiscono sul valore di un fabbricato vi sono i vincoli che nascono dalla legge, da disposizioni amministrative, da rapporti con terzi. Le condizioni giuridiche sono le seguenti:
  - conformità alle leggi urbanistiche e alle disposizioni urbanistiche: un fabbricato deve essere in regola con il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune e con il Piano particolareggiato della zona. Deve essere realizzato in conformità con la licenza o concessione edilizia. In  caso di difformità, deve essere stata presentata una domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 47 del 28/2/1985. Deve avere ottenuto il certificato di abitabilità o, se a destinazione diversa dall’abitazione, il certificato di agibilità;
  - situazione debitoria o creditoria: il fabbricato può essere gravato da un mutuo ipotecario,oppure, il proprietario può avere conti in sospeso con l’amministrazione del condominio, o dover risarcire danni. Il debito ipotecario si trasferisce con la proprietà dell’immobile e grava automaticamente sul suo valore. I debiti personali hanno un’influenza riflessa sul valore, in quanto rappresentano una situazione di disagio per l’acquirente, che vi deve far fronte pur con diritto di rivalsa;
  - servitù passive e attive: l’immobile può essere soggetto d’usufrutto totale o parziale,che riduce il valore della nuda proprietà. Può essere oggetto di esproprio per motivi di pubblica utilità. Può godere del diritto di sopraelevazione o, più in generale, può essere suscettibile di trasformazione per un migliore sfruttamento;
  - situazione fiscale: per il nostro mutevole sistema tributario, il fabbricato potrebbe godere di un’esenzione fiscale temporanea, che si tradurrebbe in un maggior reddito transitorio per il proprietario e di conseguenza, maggior valore  rispetto a fabbricati esenti;
  - situazione locatizia: la locazione rappresenta la via di utilizzazione fruttifera di un fabbricato civile. La domanda nasce però soprattutto dal bisogno di possesso per uso proprio e si rivolge ad alloggi liberi e subito disponibili. Quando esiste un contratto di locazione in atto, la liberazione degli alloggi diventa più difficile e ha tempi più lunghi per questo si ha una svalutazione del 25%/30% degli alloggi  occupati rispetto a quelli liberi.