Scheda Appunto MP3

• Descrizione: L’estimo è la disciplina che insegna a esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione, sia privati che pubblici. Un giudizio non è una semplice misura. Una misura è l’indicazione di una grandezza fisica espressa con una adeguata unità da un operatore, al quale si richiede soltanto perizia tecnica. Un giudizio è invece l’espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta su un fenomeno che le semplici misure non possono definire. Perché si abbia una stima occorre che il giudizio di stima sia di tipo economico.
• Tipologia: Superiori
• Testo completo: L’estimo è la disciplina che insegna a esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione, sia privati che pubblici.
  Un giudizio non è una semplice misura. Una misura è l’indicazione di una grandezza fisica espressa con una adeguata unità da un operatore, al quale si richiede soltanto perizia tecnica. Un giudizio è invece l’espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta su un fenomeno che le semplici misure non possono definire. Perché si abbia una stima occorre che il giudizio di stima sia di tipo economico.
  Il giudizio di stima deve essere obiettivo, fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato. Esso è finalizzato ad uno scopo pratico e ha la natura di una previsione. Per quanto frutto di una personale elaborazione, il  giudizio di stima deve essere obiettivo, cioè generalmente valido. Il giudizio di stima di un bene deve essere fondato sulla conoscenza delle regole che governano lo svolgimento delle attività economiche. Il giudizio di stima risponde sempre ad una qualche ragione pratica, poiché il committente si trova in un determinato rapporto economico con il bene e con i fatti che lo riguardano. Il giudizio di stima ha sempre la natura probabilistica ed è una previsione: il valore di mercato è il più probabile nel momento della stima.
  Il prezzo di mercato è la somma che è stata pagata per un bene in una avvenuta compravendita.
  Il valore di mercato è un giudizio che esprime in termini previsionali e probabilistici l’equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene.
  Possono essere oggetto di stima tutti i beni economici materiali e immateriali, nonché i diritti e gli obblighi relativi a beni economici.
  Un aspetto economico di un bene è l’utilità che il bene fornisce ad un soggetto che con esso si pone in un certo rapporto economico.
  Esistono diversi valori di stima: di mercato, di capitalizzazione, di costo di produzione o di riproduzione, di trasformazione, di surrogazione, complementare.
  Il valore di mercato è il più probabile prezzo che un bene può assumere date le sue caratteristiche sul mercato che gli compete in un determinato momento. Stimare il valore di mercato non implica il fatto che il bene oggetto di stima sia effettivamente destinato alla vendita.
  Il valore di capitalizzazione è l’accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado di produrre.
  Il valore di costo di produzione o di riproduzione è la più probabile somma delle spese, che un imprenditore puro dovrebbe sostenere al momento della stima, per produrre o riprodurre un bene.
  Il valore di trasformazione  è il più probabile valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza riferita al momento della stima, fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione.
  Il valore di surrogazione è il valore di un bene e o di un insieme di beni  capace di surrogare, al momento della stima, il bene da stimare.
  Il valore complementare è la differenza fra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima.
  Il metodo di stima è il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Esso è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con altri beni uguali, simili o analoghi, dei quali siano noti od accertabili i prezzo di mercato o i costi di produzione.
  Le Fasi del giudizio di stima si possono suddividere in 7 momenti:
  - Individuazione dell’aspetto economico rispondente allo scopo pratico della stima.
  - Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei prezzi.
  - Analisi del bene da stimare, scelta dei termini di confronto e del parametro di stima.
  - Scelta del procedimento estimativo.
  - Applicazione del procedimento estimativo.
  - Correzione del valore ordinario.
  - Aggiunte e detrazioni al valore di stima.
  Sono condizioni intrinseche quelle proprie dei beni di per sé considerati, indipendentemente dalla loro collocazione spaziale. Sono condizioni estrinseche quelle relative all’ambiente circostante considerato nei suoi diversi aspetti.
  La situazione giuridica è l’insieme dei vincoli legali che condizionano o limitano l’esercizio di stima della proprietà.
  Il concetto di ordinarietà corrisponde a quello di normalità: in un insieme di situazioni mutabili o di dati variabili, è normale la situazione o il dato che si presenta con la massima frequenza e pertanto ha la maggior probabilità di ripresentarsi in futuro, nell’ipotesi di permanenza delle condizioni del momento dell’indagine.
  L’individuazione dell’aspetto economico di un bene oggetto di stima è il primo compito del perito e costituisce la scelta del criterio di stima. A seconda dell’oggetto economico da valutare, delle sue caratteristiche e delle circostanze si deve scegliere il procedimento di stima.
  Il procedimento di stima può essere diretto o indiretto, sintetico o analitico. Sono procedimenti sintetici: la stima parametrica, la stima per valori tipici, la stima storica e la stima ad impressione.
  La stima parametrica è una stima che fa uso esplicito e formale di un parametro tecnico od economico. La stima per valori tipici è una stima diretta per elementi costitutivi, che può essere applicata a beni complessi che non si possono confrontare nella loro globalità con altri beni simili o analoghi. La stima storica formula il giudizio sul valore di mercato tramite la propria conoscenza del prezzo che il bene ha avuto in una passata compravendita. La stima a impressione consiste nella formulazione mentale del giudizio di stima senza ricorso a elaborazioni  o calcoli.