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Stima dei fabbricati civili

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  • Descrizione: Gli aspetti economici che possono essere presi in considerazione sono: valore di mercato, di costo, di capitalizzazione, di trasformazione e complementare. Il Valore di mercato dei fabbricati civili si pu suddividere in stima ad impressione e stima storica. La stima a vista possibile solo per chi abbia grande esperienza. La stima storica applicabile con le limitazione e le incertezze proprie del sistema, aggravate in pi dalla mutevolezza non sistematica dei prezzi di mercato.
  • Tipologia: Superiori
  • Testo completo: Gli aspetti economici che possono essere presi in considerazione sono: valore di mercato, di costo, di capitalizzazione, di trasformazione e complementare.
    Il Valore di mercato dei fabbricati civili si può suddividere in stima ad impressione e stima storica. La stima a vista è possibile solo per chi abbia grande esperienza. La stima storica è applicabile con le limitazione e le incertezze proprie del sistema, aggravate in più dalla mutevolezza non sistematica dei prezzi di mercato.
    La Stima per valori tipici o per elementi costitutivi è applicabile a fabbricati comprendenti più unità immobiliari che rappresentano gli elementi costitutivi del complesso immobiliare.
    La stima parametrica è il procedimento più sintetico e più adottato nella pratica. La prima fase del procedimento riguarda la determinazione del valore ordinario del fabbricato in oggetto; successivamente si prendono in considerazione gli elementi di straordinarietà per correggere il valore ordinario (per comodi e scomodi), per modificarlo tramite aggiunte e detrazioni e giungere così al valore effettivo. Il valore ordinario si determina per confronto con fabbricati simili di noto prezzo recente di mercato, sulla base di un parametro tecnico.
    La stima analitica si calcola in base alla determinazione del reddito capitalizzabile (Bf). Un fabbricato civile ha la possibilità di dare reddito attraverso la locazione. Questo comporta per il proprietario la riscossione di un canone, che costituisce la parte essenziale del reddito padronale lordo (Rpl). Gravano sul proprietario diversi oneri che costituiscono le spese di parte padronale. Il reddito padronale lordo deve essere determinato nel suo ammontare annuo posticipato, medio, ordinario e continuativo. Ne è componente essenziale il canone lordo di locazione. Il canone da considerare deve essere quello che rappresenta il prezzo d’uso del fabbricato, escluse le attrezzature domestiche. Potrebbe essere una ulteriore fonte di reddito per il proprietario la detenzione di un deposito cauzionale versato dal locatario.
    Sono considerate spese di parte padronale:
    - la Quota di manutenzione: la spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di efficienza e di decoro del fabbricato. Si distingue in manutenzione ordinaria e straordinaria. Le spese di manutenzione da considerare nel bilancio sono quelle che competono al proprietario e non già quelle che spettano all’inquilino. Le spese a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito;
    - la Quota di reintegrazione: data la lunga durata dei fabbricati, la quota di reintegrazione si riduce a poca cosa. In pratica essa è in gran parte assorbita da quella di manutenzione;
    - la Quota di assicurazione: i fabbricati sono normalmente assicurati contro i rischi da incendio e da scoppio e contro i rischi di responsabilità civile;
    - le Spese per amministrazione e sorveglianza;
    - le Perdite per sfitto, inesigibilità e ritardato pagamento;
    - le Imposte. ICI, IRPEF;
    - le Spese di gestione: spese necessarie per fornire all’immobile i servizi di cui necessita per funzionare in modo da soddisfare le esigenze di chi lo utilizza;
    - gli Interessi di anticipazione: tutte le spese di parte padronale sono distribuite nel corso dell’anno. Ciascuna di esse da luogo ad interessi passivi  per il tempo che intercorre dal momento in cui viene sostenuta alla fine dell’anno.
    Per giungere all’effettivo valore di un fabbricato, può essere necessario apportare aggiunte e/o detrazioni sul suo valore ordinario. Possono essere aggiunte: migliori rifiniture interne, particolari dotazioni interne o esterne, redditi transitori superiori all’ordinario. Possono essere tra le detrazioni: spese straordinarie di manutenzione, mancanza di elementi costituenti ordinaria dotazione, ipoteche per mutui, redditi transitori inferiori all’ordinario, servitù passive, irregolarità edilizie.
    Il valore die costo di produzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato inesistente.
    Il valore di costo di riproduzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per riprodurre un fabbricato già esistente.
    Il valore di costo di riproduzione di un fabbricato deve allora essere correttamente inteso come somma del valore di mercato dell’area e del costo di riproduzione dell’opera edilizia. Per i fabbricati civili il valore di costo di produzione interessa nei casi in cui un soggetto committente voglia conoscere la spesa che dovrà sostenere per realizzare una determinata opera.
    Il valore di costo di riproduzione interessa nei seguenti casi: quando non può essere fatta la stima a valore di mercato perché questo non esiste; quando occorra determinare il valore di un fabbricato da assicurare contro l’incendio, o quando debba valutarsi il danno per un avvenuto sinistro.
    La stima sintetica del valore di costo applica lo stesso principio comparativo della stima sintetica del valore di mercato. Si tratta di confrontare, sulla base di un parametro tecnico, il fabbricato da stimare con altri simili o analoghi, dei quali sia accertabile il costo di produzione. Il parametro più usato è la cubatura vuoto per pieno. Il valore trovato per confronto è il costo ordinario. A questo dovranno farsi aggiunte e detrazioni.
    La stima analitica del valore di costo si compie valutando tutte le componenti di spesa che un committente dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato: la spesa per l’acquisto dell’area edificabile; le spese di progetto e di direzione dei lavori; gli oneri e i contributi da pagare per l’ottenimento della concessione edilizia; le spese di registrazione del contratto d’appalto; il costo delle opere edilizie; le spese per allacciamenti vari; le spese di collaudo per l’ottenimento del certificato di agibilità o di abitabilità e le spese di accatastamento dell’immobile.
    Il valore di trasformazione è la differenza, riferita al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il costo ordinario di trasformazione. La stima di questo aspetto economico è possibile se la trasformazione che si ipotizza è perfettamente definita. Fabbricati che sono in pessimo stato di conservazione e insanabili, oppure che utilizzano solo in piccola parte l’indice di edificabilità, sono destinati alla demolizione per il ricupero dell’area edificabile. Il valore di demolizione è un particolare caso di valore di trasformazione. I beni che si ottengono sono l’area edificabile e i materiali di risulta.
    Sono condizioni di complementarità le seguenti: porzioni di una stessa unità immobiliare in unico corpo di fabbrica; corpi fisicamente separati tra unità immobiliari catastalmente distinte ma legate fra loro.
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