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Stima dei fondi rustici

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  • Descrizione: Gli aspetti economici che soddisfano le ragioni pratiche della stima possono essere il valore di mercato, il valore di trasformazione e il valore complementare. Stima sintetica parametrica: la determinazione del valore ordinario viene fatta direttamente e a corpo, confrontando il fondo da stimare con gli altri simili di noto prezzo sulla base di un parametro tecnico o economico.
  • Tipologia: Superiori
  • Testo completo: Gli aspetti economici che soddisfano le ragioni pratiche della stima possono essere il valore di mercato, il valore di trasformazione e il valore complementare.
    Stima sintetica parametrica: la determinazione del valore ordinario viene fatta direttamente e a corpo, confrontando il fondo da stimare con gli altri simili di noto prezzo sulla base di un parametro tecnico o economico. Il valore ordinario dovrà essere corretto per la presenza di eventuali comodi e scomodi particolari, e poi ancora modificato con eventuali aggiunte o detrazioni. I parametri che possono essere adottati nella stima dei fondi rustici sono la superficie fondiaria, il reddito dominicale catastale (R.D.), il canone d’affitto, la produzione lorda vendibile (Plv), il reddito netto (Rn). La superficie fondiaria è un parametro tecnico che ha il vantaggio di essere facilmente determinabile, ma il difetto di misurare una sola delle tante caratteristiche che influiscono sul valore dei fondi rustici. Il reddito dominicale (R.D.) di un fondo rappresenta, ai fini fiscali, il reddito medio annuo ordinario di parte padronale al netto delle spese di produzione e al lordo delle sole imposte. Si può ritenere che i redditi dominicali rispecchino oggi abbastanza bene l’effettiva capacità produttiva dei fondi nei confronti della proprietà, dal momento che le tariffe catastali sono aggiornate. Perché esso sia valido occorrono due condizioni:
    - che le qualità colturali che compaiono nei dati catastali siano effettive;
    - che le qualità dei terreni siano quelle che corrispondono ad un’ordinaria destinazione.
    Il canone d’affitto è la somma che annualmente l’affittuario deve corrispondere al proprietario.
    La produzione lorda vendibile (Plv), che costituisce l’attivo del bilancio misura la capacità produttiva lorda di un fondo nei confronti di chi lo produce. Nel suo ammontare medio e ordinario sarà utilizzabile come parametro di stima quando i fondi presi come termini di confronto sono simili a quello da stimare.
    Il reddito netto (Rn) è la somma dei compensi spettanti all’imprenditore concreto per i fattori produttivi da lui immessi nella produzione. Esistono tante composizioni di reddito netto quanti sono i possibili tipi di imprenditore concreto. Tra tutti i dati economici relativi ai fondi rustici, il reddito netto riferito al tipo prevalente di imprenditore concreto operante nella zona è quello che più direttamente si lega ai valori fondiari.
    La stima per valori tipici è adottabile quando il fondo da stimare è difficilmente comparabile nella sua totalità con altri fondi, mentre è separatamente stimabile il valore delle sue parti componenti. Tale procedimento non è del tutto razionale, poiché non tiene conto dell’interdipendenza funzionale e quindi della complementarità economica che esiste tra i diversi appezzamenti di un fondo rustico. La stima si compie suddividendo la superficie del fondo in porzioni omogenee ed attribuendo a ciascuna porzione il prezzo unitario medio risultante dal mercato per quella categoria di terreno.
    La stima analitica consiste nella capitalizzazione dei redditi che il fondo in oggetto è in grado di dare al puro proprietario, fatta ad un saggio tale che il valore di capitalizzazione venga a coincidere con il valore di mercato. Il reddito capitalizzabile è il beneficio fondiario (Bf) medio, costante e illimitato ottenibile dal fondo in condizioni ordinarie. Il procedimento si sviluppa attraverso cinque fasi:
    1.determinazione del Bf ordinario del fondo da stimare;
    2.ricerca del saggio di capitalizzazione mediamente valido per fondi simili;
    3.eventuale correzione del saggio per tenere conto di comodi e scomodi particolari del fondo;
    4.risoluzione della formula di capitalizzazione (Vo= Bf/i);
    5.aggiunte e detrazioni al valore ordinario.
    Il Bf può essere determinato con un bilancio aziendale oppure con un bilancio di parte padronale.
    I fondi affittati risultano più o meno svalutati sul mercato rispetto a quelli condotti direttamente dal proprietario, non diversamente da come gli alloggi locati sono meno apprezzati di quelli liberi. La causa di questa svalutazione sta nell’insieme di norme vincolanti imposte dalla legge:
    il canone d’affitto è più basso di quello che risulterebbe da una libera pattuizione e il Bf che ne deriva è inferiore a quello che il proprietario otterrebbe con una condizione diretta;
    il canone d’affitto può subire riduzioni in annate di calamità naturali che causino la perdita di almeno il 30% dei prodotti, fatto che lascia incombere sul proprietario rischi di natura imprenditoriale;
    la durata del contratto è lunga e il proprietario non può riprendere il fondo prima della sua scadenza;
    l’affittuario può fare i miglioramenti approvati dal Servizio regionale per l’Agricoltura acquistando il diritto di essere indennizzato al termine del contratto.
    Normalmente chi acquista un fondo affittato non ne rinnoverà il contratto alla sua scadenza, ma darà inizio ad una conduzione diretta, realizzando un maggior reddito di parte padronale e valorizzando la proprietà anche in vista di una futura rivendita. La stima potrà essere fatta con uno dei seguenti procedimenti, a seconda delle circostanze:
    1.Se si conoscono i prezzi di mercato di fondi simili, essi pure affittati e con una pari durata residua del contratto, la stima può avvenire per confronto diretto con gli stessi metodi per i fondi liberi;
    2.Se è in qualche modo accertabile la percentuale di svalutazione che i fondi affittati hanno rispetto ai fondi liberi, la stima potrà farsi valutando il fondo come se fosse libero e poi applicando al valore trovato la percentuale di svalutazione;
    3.Se si conoscono soltanto i prezzi di fondi liberi, la stima di un fondo affittato può farsi analiticamente, considerando il Bf derivante dall’affitto alla stregua di un beneficio transitorio per gli anni di durata residua del contratto, e quello derivante dalla conduzione diretta come beneficio permanente. In tal caso il Bf derivante dall’affitto non è più quello ordinario dipendente soltanto dalle condizioni obiettive del fondo, ma è quello effettivo che risulta dal contratto vigente.  
    Per unità fondiarie non appoderate intendiamo piccoli appezzamenti di terreno di dimensioni insufficienti a consentire l’impianto di un’azienda agricola autonoma. Il mercato di questi singoli appezzamenti è particolarmente attivo dove la proprietà fondiaria è frammentata. La stima di un appezzamento staccato posto in vendita in un mercato di libera concorrenza potrà farsi a valore di mercato, per confronto diretto con appezzamenti di simili caratteristiche. Talvolta la messa in vendita di un appezzamento staccato fa nascere un monopolio unilaterale d’offerta o un monopolio bilaterale.
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