Scheda Appunto MP3

• Descrizione: Si può definire area edificabile una porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano, civile o industriale. La qualifica di area fabbricabile è indipendente dalla natura del suolo e dalla volontà del proprietario; dipende invece da una suscettività edilizia generata dalle seguenti circostanze: la non destinazione ad uso pubblico; la mancanza di vincoli legali che ne impediscano l’uso edificatorio; l’esistenza di una domanda per tale uso.
• Tipologia: Superiori
• Testo completo: Si può definire area edificabile una porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano, civile o industriale. La qualifica di area fabbricabile è indipendente dalla natura del suolo e dalla volontà del proprietario; dipende invece da una suscettività edilizia generata dalle seguenti circostanze:
  la non destinazione ad uso pubblico;
  la mancanza di vincoli legali che ne impediscano l’uso edificatorio;
  l’esistenza di una domanda per tale uso.
  Quando la domanda di fabbricati non risulta completamente soddisfatta dall’offerta di unità preesistenti, ne sollecita la costruzione di altre, per le quali occorrono nuove aree. La domanda si manifesta principalmente all’interno dei perimetri urbani, per le necessità della popolazione stabilmente residente. La domanda di abitazioni trascina poi con sé quella di fabbricati commerciali, che contendono alle prime la possibilità d’insediamento.
  La limitatezza e l’irriproducibilità della risorsa territorio pone in conflitto due istanze diverse: da un lato la tutela dell’ambiente e del paesaggio e la pubblica utilità di certe opere, dall'altro l’uso privato agricolo, civile ed industriale. L’utilizzo del territorio è regolato da leggi e da strumenti urbanistici, che escludono o consentono l’impiego del suolo per l’edilizia privata. Ne consegue che l’offerta delle aree fabbricabili è costituzionalmente rigida. Nelle zone urbane più densamente occupate tale carenza può essere aggravata della speculazione.
  Nella determinazione del valore delle aree fabbricabili concorrono diversi fattori. A far variare il grado di apprezzamento nelle diverse zone concorrono due fattori: la posizione e la presenza di infrastrutture. Una classificazione per zone è la seguente:
  zona centrale;
  zona periferica;
  zona di espansione;
  zona agricola;
  zona industriale.
  Le caratteristiche intrinseche si riferiscono invece ai caratteri geometrici e fisici propri dell’area:
  grandezza;
  forma geometrica;
  sviluppo del fronte pubblico;
  giacitura ed esposizione;
  natura del terreno;
  distanza dalle reti pubbliche.
  Inoltre si indica per situazione giuridica il complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato che pongono limiti all’utilizzazione edilizia di un’area. I vincoli di diritto pubblico derivano dalla legge, interpretata e resa esecutiva dagli strumenti urbanistici. Sono da considerare inoltre:
  distanza di rispetto che le nuove costruzioni dovranno mantenere da fabbricati preesistenti o da beni pubblici;
  altezza massima dei fabbricati costruibili;
  rispondenza dei fabbricati a tipici caratteri architettonici, o l’obbligo d’uso di determinati materiali;
  l’indice di utilizzazione o rapporto di copertura (Iu), che è il rapporto fra la superficie copribile dal fabbricato e l’intera superficie del lotto;
  l’indice di edificabilità (Ie), che è il rapporto fra la cubatura edificabile e la superficie del lotto.
  Il valore di mercato è l’aspetto economico più importante. Condizione indispensabile per la stima di tale valore è l’esistenza di un mercato sufficientemente attivo e concorrenziale, fatto che può verificarsi nelle zone non ancora completamente edificate, dove vi sia un’attività produttiva di nuovi fabbricati. Essendo le aree edificabili beni destinati a venire trasformati in altri beni, si può utilizzare il valore di trasformazione. Questo verrà a coincidere con il valore di mercato quando si consideri una trasformazione di tipo ordinario.
  La stima del valore di mercato è possibile solo con procedimento sintetico. L’area da stimare viene messa a confronto con altre il più possibile simili per tutte le caratteristiche apprezzate dal mercato e delle quali si conoscano da fonte certa i prezzi pagati in recenti compravendite. Il parametro di stima non potrà essere che fisico. Le aree fabbricabili non valgono per la loro grandezza assoluta, ma per la grandezza ai fini edificatori.
  Il valore calcolato è quello ordinario dell’area fabbricabile. Se l’area in oggetto presenta caratteri che la differenziano dai termini di confronto, il valore ordinario dovrà essere corretto per la presenza di comodi e scomodi particolari e poi ulteriormente modificato con  aggiunte e detrazioni al valore capitale. Le aggiunte sono:
  1.opere strutturali già realizzate s svolgenti un’utile funzione (drenaggio, allacciamenti rete idrica);
  2.opere accessorie non indispensabili ma in qualche modo utilizzabili (recinzioni, vasche, pozzi);
  3.opere di carattere ornamentale e di pregio architettonico;
  4.soprassuolo arboreo utilizzabile in funzione ornamentale e, in generale, giardini che possono essere conservati;
  5.frutti pendenti residuati da colture precedentemente praticate;
  6.materiali di recupero di preesistenti costruzioni già demolite;
  7.servitù attive;
  8.progetto già approvato e concessione edilizia già ottenuta.
  Le detrazioni sono:
  1.Spese necessarie a riportare l’area nelle condizioni ordinarie;
  2.servitù passive;
  3.ipoteche per mutui;
  4.usufrutto e rendite a favore di terzi;
  5.indennizzo all’affittuario.
  Il valore di trasformazione risulta dalla differenza, portata al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il prevedibile costo di trasformazione. La stima dei due termini della differenza riconduce il problema della stima di un’area fabbricabile a quelli della stima del valore di mercato e del valore di costo di produzione di un fabbricato.