Esempio di stima analitica di un villino

Appunto inviato da nadra
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L'elaborato consiste in una stima di un villino la quale categoria castale corrisponde ad A7. La stima del suo valore di mercato é eseguita con metodo analitico ovvero per capitalizzazione dei redditi.(4 pagg., formato word) (0 pagine formato doc)

RELAZIONE RELAZIONE A scopo di compravendita è richiesto il valore di mercato di un villino in zona periferica della città di Vicenza.
Le indagini compiute hanno permesso di accertare quanto esposto: L'alloggio di categoria catastale A7 è stato edificato nel 1975. Esso è ubicato in zona tranquilla che presenta un ono sociale buono. Il traffico è limitato e in questa zona sono presenti aree verdi e viali alberati. Il villino è raggiungibile anche da mezzi di trasporto pubblico e sono presenti buone strade di collegamento. Il complesso comprende anche un piccolo giardino antistante all'abitazione. La sua superficie, misurata con criterio commerciale, è di 200mq.
Dove le stanze presentano dimensioni ordinarie e sono ben distribuite all'interno del villino. Esso è dotato di garage ricavato all'interno del perimetro del fabbricato, è dotato di citofono ed impianti termo-idraulici ed elettrici a norma di legge. L'alloggio possiede due terrazze spaziose nelle quali vi si può liberamente soggiornare. Il fabbricato allo stato attuale presenta una conservazione scadente e necessita di opere di manutenzione straordinaria le quali sono già state approvate e saranno eseguibili in tre mesi con un costo complesivo di Lit.40.000.000. L'alloggio è gravato da un canone bimestrale anticipato che scadrà tra 2 anni e che ammonta a Lit.1.100.000. Tale canone ammonterà a Lit.1.650.000 dopo l'esecuzione delle opere di manutenzione. Il fabbricato è stato reso recentemente conforme alle leggi attuali, non vi sono ne' servitù o debiti, ne' particolari situazioni fiscali, unico fatto è uno sfitto di 3 mesi a causa delle opere di manutenzione precedentemente citate. ASPETTO ECONOMICO E METODO DI STIMA La ricerca riguarda il valore di mercato e la stima dovrà essere per capitalizzazione del reddito in quanto non c'è un mercato attivo per quel tipo di fabbricato. Prendo quindi in esame canoni di affitto analoghi. Eseguirò allora la stima analitica per capitalizzazione del reddito. CALCOLO DEL BENEFICIO FONDIARIO Il saggio che utilizzo è del 5% ed esso lo ritraiamo dai saggi usati per investimenti della stessa entità. -REDDITO PADRONALE LORDO Pr= Co* (6+it)= 1.650.000*(6+42/12*0.05)= 10.188.750£ La cauzione non è fruttifera per il proprietario in quanto: Il saggio legale è del 3.5% e tale deve essere dato all'inquilino. Se tale saggio fosse maggiore del 3.5% avremo che la parte eccedente sarebbe data al proprietario e quindi sarebbe fruttifera anche per lui. DETERMINAZIONE DELLE SPESE DI PARTE PADRONALE -Quote di manutenzione: Spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di efficienza e di decoro del fabbricato. E' ordinaria se riguarda piccoli interventi frequenti che gravano sul proprietario. E' straordinaria se sono interventi di maggiore entità che si svolgono a intervalli più lunghi. (5-15%) Rpl x 7% = 10.188.750 x 0.07 =713.213£ -Quote di reintegrazione: Quota messa da parte ogni anno che mi consente all'occorrenza di ricostruire un giorno l'intero fabbrica