Esempio di stima di aree fabbricabili

ESERCITAZIONE DI ESTIMO QUESITO DI STIMA Oggetto di valutazione è un'area fabbricabile a voi nota, mediante valore di trasformazione individuare la miglior utilizzazione tra uso abitativo e commerciale (uffici e negozi). Si dispone dei seguenti dati: Zona territoriale C Indice di edificabilità 5 mcXmq Indice di utilizzazione 0.50 Altezza massima 13.50 m RELAZIONE DI STIMA PREMESSA DESCRIZIONE DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE CONCLUSIONI Premessa La sottoscritta Geometra Danila Pellicani regolarmente iscritta all'albo dei Geometri della provincia di Bologna con il n° 1791 con studio in via Emilia n°95, in seguito all'incarico conferitomi il 20-10-2001 dall'impresa BD procedo alla stima dell'area edificabile sita in Imola, via Zurigo iscritta nel foglio 40 mappale 18. Al fine di dare esauriente riscontro alla richiesta formulata dalla predetta impresa, mi sono recata il giorno 23-10-2001 nella zona in esame ove è ubicato il bene oggetto di stima e dopo avere rilevato tutti gli elementi utili per la definizione delle caratteristiche del bene e avere effettuato le ricerche relative al mercato immobiliare della zona circostante, procedo nel seguente modo. DESCRIZIONE Dell'area fabbricabile sono note le seguenti caratteristiche estrinseche: Il terreno oggetto della presente valutazione è ubicato nella periferia del comune di Imola, in via Zurigo e presenta ottime caratteristiche di amenità e salubrità. L'incremento edilizio negli ultimi anni ha determinato l'aumento di domanda per aree analoghe a quella in esame. Caratteristiche intrinseche: l'area in oggetto ha forma rettangolare e la sua superficie territoriale è di 1200 mq. Tale area ha già avuto interventi per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi la superficie di 1200 mq è da considerarsi fondiaria. L'intera zona, è provvista delle necessarie opere di urbanizzazione ed è ottimamente collegata con il centro mediante linee urbane. L'area ha giacitura pianeggiante, buon sedime edificabile e piano di campagna alla stessa quota della strada limitrofe. Caratteristiche giuridiche: In base al PRG in vigore, l'area in esame ricade nella zona C (zona di espansione residenziale). Il regolamento edilizio prevede in zona C un indice di edificabilità di 5 mc per mq, un indice di utilizzazione pari a 0.50 e una altezza massima fuori terra di 13.50 m. L'area non risulta né affittata né vincolata da usufrutto o da altro diritto reale di godimento. In relazione alle predette prescrizioni, nel caso in esame, per una superficie di 1200 mq, la cubatura massima edificabile è di: 1200X5=6000 mc Nell'area fabbricabile è possibile edificare un edificio, adibito sia ad uso commerciale che ad uso abitativo, con l'aiuto delle indagini di mercato si determinerà quale delle due costruzioni è la più conveniente. Determinazione del valore di mercato dell'edificio realizzabile: USO ABITATIVO L'immobile è distribuito su quattro piani nel seguente modo: piano terra: numero 2 unità immobil