Pubblicità immobiliare

LA TRASCRIZIONE LA TRASCRIZIONE La trascrizione è un mezzo di pubblicità che si riferisce agli immobili o ai mobili registrati. Essa serve a far conoscere ai terzi le vicende giuridiche di un immobile o di un mobile registrato. La funzione originaria della trascrizione: il contratto ha efficacia traslativa della proprietà o dei diritti reali (art. 1376). Basta, pertanto, che A e B si accordino nel senso che l'uno vende, l'altro acquista la proprietà dell'immobile X per il prezzo convenuto e che questo accordo sia tradotto per iscritto (art. 1350), perché il diritto di proprietà sulla cosa si trasferisce a B. ma che avviene se A trasferisce lo stesso immobile prima a B e poi a C ovvero costituisce in favore di C diritti reali pregiudizievoli per B? Per i mobili non registrati, il conflitto tra più acquirenti dal medesimo titolare è risolto in base al principio “possesso vale titolo” giusta l'art. 1155. analogamente in base alla detenzione si risolve il conflitto tra più diritti personali di godimento, siano essi relativi ad immobili che a beni mobili (art. 1380). Per gli immobili e i mobili registrati, il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo titolare viene risolto in base alla trascrizione: colui che per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il trasferimento è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o h trascritto successivamente il suo titolo di acquisto (art. 2644). Il principio si applica anche nel caso che la prima vendita (non trascritta) sia stata effettuata da una persona e la seconda (trascritta) dal suo erede: quest'ultima è opponibile al primo acquirente, perché l'erede è rispetto alla totale unità patrimoniale nella stessa posizione del de cuius. “Gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base d un atto trascritto od iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi”. La trascrizione attua una forma di pubblicità dichiarativa; sotto questo aspetto, la trascrizione si distingue da altri regimi di pubblicità immobiliare che hanno efficacia costitutiva, e dalla stessa iscrizione dell'ipoteca, che nel nostro ordinamento ha analogo valore. La trascrizione non ha efficacia sanante degli eventuali vizi da cui il negozio giuridico trascritto fosse, in ipotesi, affetto. Se la vendita è nulla o annullabile, se ho acquistato da uno che non è proprietario, non basterà da sola la trascrizione a render valido il negozio: esso resta, rispettivamente, nullo o annullabile, oppure io continuo a restare soggetto all'azione di rivendicazione da parte del proprietario. L'efficacia della trascrizione è duplice: efficacia negativa: gli atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi e quindi l'atto non trascritto non spiega la su efficacia verso i terzi; efficacia positiva: gli atti trascritti si presumono conosciuti e quindi l'atto trascritto è efficace contro qualunque terzo. L