Estimo: la stima

L'estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione di un bene per i quali non sussiste un apprezzamento univoco L'estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione di un bene per i quali non sussiste un apprezzamento univoco. Il microestimo si intende quando i beni da valutare sono privati, invece il macroestimo si ha quando si parla di beni pubblici. I caratteri per fare un giudizio di stima sono:- lo scopo; - il metodo; - previsione; - soggettivo; - prezzo. I requisiti del perito sono:- sapere lo scopo della stima; - la conoscenza delle basi teoriche dell'estimo; - la conoscenza tecnica del bene da stimare; - i rapporti legali esistenti fra persone o cose implicate nella stima; - la conoscenza dei dati. Per valore si intende il risultato di una valutazione. Per prezzo si intende la cifra effettiva pagata o pagabile per acquistare un determinato bene. Per costo si intende la cifra spesa per produrre un determinato bene. Per aspetto economico di stima, si intende l'insieme delle caratteristiche che identificano un bene. Gli aspetti economici sono:- il più probabile costo di mercato, - costo; - trasformazione; - complementare; - surrogazione; - capitalizzazione; - sociale. i primi 2 sono chiamati fondamentali e gli altri sono chiamati derivati in quanto derivano dal valore di costo e di mercato. Il sesto aspetto economico serve ad identificare maggiormente il tipo di bene che vogliamo valutare. La scelta dell'aspetto economico dipende dal tipo di bene e dal suo utilizzo. Il valore di mercato e dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita. Il perito dovrà anche individuare i beni “simili”, l'ambito territoriale e temporale. Per valore di costo si intende l'ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene soggetto di stima. Per costi diretti, si intendono tutti quei costi sostenuti per migliorare il bene. Per costi indiretti, si intendono i soldi che l'imprenditore perde durante il miglioramento del bene. I costi connessi sono quei costi che riguardano fattori impiegati in comune in un processo produttivo. I costi congiunti, sono quei costi che riguardano fattori impiegati in diversi processi produttivi. Per costo di riproduzione si intende il costo per riprodurre un bene gia esistente. Per valore di trasformazione si intende quando un bene viene modificato profondamente nelle caratteristiche o viene reso adatto per un nuovo uso. Vtasf. = Vmerc. - Kcosti Il principio dell'ordinariatà dice che il bene non deve essere valutato solo per “come è” o solo per “ come potrebbe essere” ma come un soggetto ordinario lo potrebbe gestire. Il valore complementare si ottiene tramite la differenza tra il valore di mercato del bene intero e il valore di mercato che il bene avrebbe senza la parte oggetto di stima. Il valore