Stima del valore del diritto di usufrutto

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Esercizio di estimo con dettagliata risoluzione, utile per un ripasso (2 pagine formato doc)

Un alloggio è gravato da un diritto d'usufrutto per ½ di vita natural durante.
Il proprietario incarica un perito tecnico di stimare il valore del diritto d'usufrutto, quello della piena proprietà e quello della nuda proprietà. Sono state accertati i seguenti dati:

-La superficie commerciale dell'alloggio è di 100 m₂;

-Il canone di locazione mensile ordinario e anticipato è di 9,5€/m₂;

-La vita probabile residua del titolare del diritto di usufrutto, secondo le tavole di mortalità e sopravvivenza della popolazione italiana, è di 6 anni;

-La rendita catastale dell'immobile è di 2540 e l'aliquota I.C.I. del comune è del 5x1000

-Le spese che l'alloggio richiede ammontano alle seguenti percentuali del reddito lordo anno: quota di manutenzione 10%; quota di reintegrazione 1,5%; quota di assicurazione 0,5%; spese di amministrazione e sorveglianza 5%; perdita media per sfitto e inesigibilità 3%.
L'imposta di registro del contratto di locazione corrisponde all'1% del canone annuo.

-Il saggio di capitalizzazione per fabbricati simili è del 3% e il saggio medio sul mercato finanziario è del 4%.

Si stimino i valori richiesti.

Reddito dell'usufruttuario:

Rpl = 9,5 x 100 = 950 = r (n + n+1/2 x i) = 1164 €

Reddito lordo usufruttuario:

½ x 11647 = 5823,5 €

Spese a carico dell'usufruttuario:

quota di manutenzione = 0,10 x 5823,5 = 582,95 €

quota di assicurazione = 0,05 x 5823,5 = 291,17 €

spesa di amministrazione = 0,5 x 5823,5 = 2911,18 €

perdita per spese di sfitto = 0,03 x 5823,5 = 174,71 €

I.C.I. = 2540 x 105 x 0,005 = 1333,5 € x ½ = 666,75 €

Imposta di registro = 350 x 12 x 0,01 = 114 € x ½ = 57 €

Totale = 1801,11 €

Interessi al netto di anticipazioni = 1801,11 x 0,04 x 6/12 =36,02 €

Totale spese interesse = 1837,13 €

R = Rpl - Sp = 5823,5 - 1837,13 = 3986,37 €

Valore del diritto d'usufrutto